上海宁国府邸图源｜每经记者包晶晶
动态验资5000万元才能看房、单套总价2亿元起，远离上海市区 。
绿化掩映中 ，依稀能看见几个巨大的灰色“盒子” ，被凿出了大小不一 、间距不等的长方形 。“盒子 ”们看上去相互连接，仅从外观判断 ，很难与住宅联系起来 ，不少参观过的人都觉得“风格难以接受 ”。
更令人费解的是，它已经建了17年 。
这个名为宁国府邸的近郊项目 ，为何卖出了市中心独栋别墅的价格？这17年里发生了什么？日前 ，《每日经济新闻》记者前往长宁区这个神秘项目一探究竟 。
从地价3.28亿元到一栋别墅2亿元
从上海市中心一路向西，过了古北路之后 ，虹桥路两侧分布着众多高端住宅。在张爱玲笔下 ，虹桥路是上世纪40年代上海花园砖墙与寂静庄园的聚集地 。
项目所在的三角形地块，东靠青溪路，与西郊宾馆绿地相邻；北接可乐路 ，与顶流别墅檀宫相邻；西南面 ，隔一条名为野奴泾的小河，便与两大高端别墅区西郊锦园 、西郊田园相望 。
站在檀宫南侧的围墙外 ，便可以看到宁国府邸 ，灰白色石砖的外墙把工地内部遮挡得严严实实。
围墙外的施工铭牌写明了工程类别：民用住宅，建设单位为上海百仕达西郊地产发展有限公司（以下简称百仕达） 。
从公示的总平面布置图来看 ，11栋中空建筑主体首尾相接 ，沿着三角形地块串成了一条水滴形“项链” 。项目内部，一条主干道从可乐东路通向青溪路。
“按风貌别墅模式销售 ，不是集中摇号开盘。售楼处要验资5000万元 ，然后可以提供一房一价表电子版，预计单栋总价2亿元起 。 ”置业顾问张小姐（化名）在电话中对每经记者说 。
对于时隔17年才进行销售 ，是否存在商改住等土地性质方面的“硬伤 ” ，张小姐表示：“是从公开市场拿的住宅用地，没有任何问题。”
据天眼查，百仕达确实通过挂牌出让方式 ，以3.28亿元购入了长宁区新泾镇240街坊地块土地使用权 ，合同签订日期为2008年12月4日 。
上海市国有建设用地使用权出让公告（沪告字2008第015号）显示，240街坊地块总面积1.36公顷 ，容积率不大于1.0 ，建筑密度不大于35% 。
同时，公告列明：“土地用途涉及住宅的 ，执行国办发〔2006〕37号文件。 ”
注：根据国办发〔2006〕37号文件 ，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设 ，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重 ，必须达到开发建设总面积的70%以上 。
“拿地时有限制条件，就是70/90面积要求 ，1.0的容积率按照这个标准是造不出来的 。 ”一位知情人士通过电话向每经记者透露 ，“请了普利兹克奖得主大卫·奇普菲尔德操刀设计。根据规划，有几套是按照整栋销售的标准，其余是一栋房子多个不动产权证” 。
开发商的原计划是 ，小区规模不大 ，通过内部认购就能全部销售完毕 。据上述人士透露，这个项目没有销售压力 ，重启是因为2024年底相关部门对这块地进行了规则调整 ，随后项目重新开启。但由于施工周期已长达10年，管道 、电线等都要重新铺设 。
对于这一点 ，天眼查相关信息也可佐证 。
2024年10月开始 ，百仕达频繁新增行政许可，涉及长宁区住房保障管理局 、规划和自然资源局、市场监督局等 ，房屋建设和销售节奏明显加快。2025年1月 ，公司获得“长宁区240街坊更新项目（暂名）的《开工放样复验审批（房屋建筑）》的核发 ”。
太难建，还是不赚钱？
“未来开发完成后 ，售价预计为45000元～50000元/平方米（独栋别墅） 。 ”这是2008年土拍之前 ，市场对于240街坊地块产品的预测 。
长宁区是上海别墅发展比较早的地区，特别是在浦东开发之前，上海西郊一直是高级住宅的聚集地 ，后期也是外销别墅的集中地。
但地块当年成交价仅3.28亿元 ，时隔17年，单价已经达到了20万元/平方米 ，而由于11栋楼的主力户型为1000～1100平方米 ，总货值轻松超过20亿元 。
问题来了，为何17年前不进行开发？究竟是“容积率≤1 、70/90指标 、建筑密度低于35%”带来了开发难度 ，还是利润太低不想开发？
每经记者在工作时间数次拨打百仕达总机 ，亮明身份后经前台转接却始终无人接听 。
从业26年的项目经理江先生告诉每经记者：“其实难点并不在于拿出建造方案，而是能不能卖掉 ，能不能赚钱。”
他给记者算了一笔账：“在1.36万平方米、建筑密度低于35%的情况下 ，建筑投影面积不能超过4760平方米，再加上容积率的限制 ，因此大约是3层楼 。叠加70/90规定 ，要么规划小面积的联排别墅，要么建造以90平方米以下户型为主的多层楼房，但这样的产品在西郊很难有市场 。 ”
每经记者注意到 ，与宁国府邸一河之隔 ，2005年建成的野奴泾小区，占地面积与该地块非常类似 ，该小区就以4～5层的住宅楼为主 ，5幢建筑共11个楼栋单元，贝壳找房显示挂牌均价约6.7万元/平方米。
而宁国府邸请来的设计师 ，是大卫·奇普菲尔德 ，根据每经记者获取到的产品宣传册，“项目在视觉上构建独立审美 ，外墙采用质地粗犷的砖石砌筑 ，但最终的立面效果极为精致；立面上深深退进的洞口外包表面光滑的石材 ”
产品宣传册截图
不过，就连销售人员也认为 ，这样的设计审美“很小众” 。不仅如此 ，社交平台上有不少中介和分销晒过参观视频，总有人留言“风格难以接受 ” 。
产品宣传册截图
有网友评论说：“我超好奇设计师怎样说服开发商盖这样一个玩儿一样的房子。 ”
即便如此，还是有中介认为它能和21万元/平方米的翠湖六期“掰手腕” 。
但一位资深市场分析师向每经记者表示：难 。
（文章来源：每日经济新闻）
在线股票配资平台:股票配资世界-上海一套法拍房2.7亿成交 折合单价超50万元/平
智慧优配最新消息官网:炒股配资代理-北京商报侃股：科技资产正成为A股主角
配资炒股来:配资网站大全-Labubu预售大放量 连娃衣也开始预售了？二手市场价格已松动
炒股技巧:北京股票配资网-AI模型首次出现“抗命不遵”！AI安全公司称OpenAI o3模型出现异常
财经:老牌股票配资网-上海证监局联合人民银行上海总部召开上海民营上市公司股票回购增持贷款政策宣讲会
配资:配资炒股的陷阱-新能源公交车及电池更新补贴实施细则公布，平均每辆车补贴8万元
佳成网提示：文章来自网络，不代表本站观点。
3月24日，业内权威专家表示，MLF（中期借贷便利）不再有统一的中标利率，标志着MLF利率的政策属性完全退出。3月24日...
同花顺数据显示，截至3月24日午市收盘，蓝思科技、复旦微电、奥比中光三家股价分别上涨3.06%、0.15%和0.29%，...
记者王珍中国国际经济交流中心副理事长、国务院发展研究中心原副主任王一鸣周一在“中国发展高层论坛2025...
记者辛圆3月25日，博鳌亚洲论坛旗舰报告《亚洲经济前景及一体化进程2025年度报告》（以下简称《报告》...
界面新闻记者|刘晨光2025年全国两会期间，全国政协委员、香港上海汇丰银行有限公司主席王冬胜接受了界面新闻记...
